熱點關注8月26日上午，十三屆全國人大常委會第十二次會議在北京人民大會堂閉幕。表決通過了關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定，其中最大亮點是集體經營性建設用地依法可以入市。
此前，2018年12月23日，《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》（以下簡稱為“草案”）提交第十三屆全國人大常委會第七次會議審議。2019年1月4日，草案在中國人大網全文公布，面向公眾征求意見。
該草案刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
現行城市房地產管理法關于城市規劃區內的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。
2019年6月25日進行的第二次審議中，修改的主要內容包括土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度和其他修改四個方面。
相對于一審草案，二審稿的修改重心放在了進一步完善征地情形及補償標準。
此次《土地管理法》修改案主要涉及哪些內容？
第一：是首次對土地征收的公共利益進行明確界定。因軍事外交，政府組織實施的基礎設施建設、公益事業、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發建設等六種情況確需要征地的可以依法實施征收。
第二：土地管理法首次明確了土地征收補償的基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。
該規定改變了過去以土地征收原用途來確定土地補償，以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費的做法，以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法。
另外，在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎上增加了農村村民住宅補償和社會保障費，從法律上為被征地農民構建了更加完善的保障體系。
第四在集體經營性建設用地入市方面，改變了過去農村的土地必須征為國有才能進入市場的問題，明確規定：農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。
對于市場影響如何？
改革后的《土地管理法》在集體經營性建設用地入市方面，取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙。首先對于農民來說，集體經營性建設用地入市，有利于增加農民收入，保障農民權益。
其次對于政府來說改變地方政府單一的通過土地財政增收的方式。政府不再是唯一的土地供給者，迫使政府考慮轉型，多元化拓展其他財政增收的方式。
對于房地產市場來說，更多土地可以進入土地供應市場，直接出讓的規定，也使得征地的成本和環節減少，有利于緩解供給矛盾。
面粉決定面包的價格，低廉的土地成本以及供應量的增加也有助于抑制房價上漲態勢，此類土地還有很大一部分是用于租賃住房建設，增加租賃住房供應，有利于抑制租金過快上漲。
集體土地的入市也為部分房企創造了加速擴張的機會，尤其是一些布局商業、辦公、產業的房地產企業。根據規定集體用地只能用于經營性用途，有利于這些企業低成本拿地，打造商業、產業、辦公、居住等全產業鏈資源，形成規模效應。
宅基地方面，在原來一戶一宅的基礎上增加了戶有所居的規定，同時允許已經進城落戶的村民自愿有償退出宅基地。改革還下放了宅基地的審批權，明確要求通過規劃合理安排農村的宅基地，為改善農村的居住條件提供便利。
允許已經進城落戶的村民自愿有償退出宅基地，有利于促進農民進城的合理流動，未來有利于加快城市的城鎮化進程。
同時規定明確要求通過規劃合理安排農村的宅基地，把農村閑置的、利用不充分的、價值很低的建設用地合理利用，推進新農村建設，促進農村發展。
值得注意的是，集體經營性建設用地入市對于房地產市場，目前還不會產生非常大的影響。
修正案里明確規定允許集體經營性建設用地入市，并不是集體的所有用地，集體經營性建設用地市場只占了10％左右，大部分還是宅基地；這些集體經營性建設用地入市之后有明確的用途管制，只能用于工業、商業等用途，雖然也會用于租賃房、廉租房、共有產權房等等，但不會對商品房造成很大沖擊。
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